Общо Събрание на Етажната Собственост: Как се Организира Правилно през 2026
Пълно ръководство за организиране на общо събрание според ЗУЕС: свикване, кворум, гласуване, протокол и вземане на решения.
Общото събрание на собствениците е върховният орган за вземане на решения във всяка етажна собственост в България. Тук се приемат бюджетът, решенията за основни ремонти, избира се управителен съвет и се определят правилата на съвместно съжителство. Правилното организиране на събранието, съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), е задължително за валидността на взетите решения.
В това ръководство ще обясним стъпка по стъпка как се организира общо събрание, какви правила за кворум се прилагат, как се гласува и как се съставя протокол.
Видове Общи Събрания
ЗУЕС предвижда два вида общи събрания:
| Вид | Честота | Свикано от |
|---|---|---|
| Редовно | Поне веднъж годишно | Управителния съвет |
| Извънредно | При нужда | УС, 20% собственици, контролен съвет |
Редовно Общо Събрание
Провежда се поне веднъж годишно, обикновено през първото тримесечие, за приемане на годишния отчет и бюджета.
Извънредно Общо Събрание
Свиква се при нужда, по инициатива на управителния съвет или по писмено искане на собственици, притежаващи поне 20% от идеалните части.
Свикване на Събранието
Срокове
Поканата за общо събрание трябва да бъде връчена поне 7 дни преди датата на събранието чрез:
- Обявление на видно място в сградата (задължително)
- Връчване срещу подпис на всеки собственик (препоръчително)
- Писмо с обратна разписка за отсъстващите
Съдържание на Поканата
Поканата трябва да съдържа задължително:
- Дата, час и място на провеждане
- Подробен дневен ред
- Лицето, което свиква събранието
- Информация за документите, които ще се обсъждат
- Указание за възможността за представителство с пълномощно
Кворум: Колко Собственици Трябва да Присъстват
Първо Свикване
За да бъде валидно събранието при първо свикване, трябва да присъстват (лично или чрез пълномощници) собственици, които притежават заедно повече от 50% от идеалните части.
Второ Свикване
Ако при първо свикване няма кворум, се провежда ново събрание един час по-късно на същото място. На това второ събрание кворумът е поне 33% от идеалните части.
Специален Кворум за Определени Решения
Някои решения изискват квалифицирано мнозинство:
| Тип решение | Необходимо мнозинство |
|---|---|
| Обичайни решения | Повече от 50% от присъстващите |
| Основен ремонт | 67% от всички идеални части |
| Кредит за сградата | 75% от всички идеални части |
| Промяна на предназначение | 100% (единодушие) |
| Саниране на сградата | 67% от всички идеални части |
Провеждане на Събранието
Задължителни Стъпки
- Проверка на присъствието и установяване на кворума
- Избор на председател и протоколист на събранието
- Представяне на дневния ред и приемането му
- Обсъждане на всяка точка
- Гласуване по всяка точка
- Съставяне на протокол
- Подписване на протокола
Гласуване
Гласуването се извършва вдигане на ръка или чрез поименно гласуване. За важни решения се препоръчва поименно гласуване, записано в протокола.
Всеки собственик има брой гласове, пропорционален на идеалните части, които притежава от общите части.
Представителство чрез Пълномощно
Собственикът може да бъде представляван от:
- Съпруг/съпруга
- Друг собственик от етажната собственост
- Външно лице с нотариално заверено пълномощно
Едно лице не може да представлява повече от 3 собственика едновременно.
Протокол от Събранието
Задължително Съдържание
Протоколът от общо събрание трябва да съдържа:
- Дата и място на провеждането
- Брой присъстващи собственици и идеалните им части
- Име на председателя и протоколиста
- Дневен ред
- Кратко описание на дискусиите
- Взети решения с броя гласове "за", "против" и "въздържал се"
- Подписи на председателя и протоколиста
Обявяване на Решенията
Решенията на общото събрание се обявяват на видно място в срок от 7 дни от датата на събранието, за да могат да бъдат узнати от всички собственици, включително отсъстващите.
Обжалване на Решенията
Собственик, който не е съгласен с решение, може да го обжалва пред районния съд в срок от 30 дни от обявяването, ако то нарушава закона или правата му.
Често Срещани Грешки
❌ Неясна Покана
Покана без подробен дневен ред може да доведе до невалидност на взетите решения.
❌ Неспазване на Кворум
Провеждане на събрание без правилна проверка на кворума води до нищожност на решенията.
❌ Липса на Протокол
Без пълен и подписан протокол, решенията не могат да бъдат изпълнени и могат да бъдат оспорени.
❌ Необявяване на Решенията
Отсъстващите собственици имат право да научат за решенията в срок от 7 дни. Неспазването на това задължение може да доведе до невалидност.
Цифрово Гласуване: Модерно Решение
Все повече етажни собствености в София, Пловдив и Варна приемат цифрово гласуване за увеличаване на участието и прозрачността. Платформи като Domera позволяват:
- Електронни покани с потвърждение за получаване
- Онлайн гласуване с правилно претегляне по идеални части
- Автоматично генерирани протоколи
- Пълна история на всички събрания и решения
- Дистанционно участие за отсъстващи собственици
Тези решения отговарят напълно на изискванията на ЗУЕС и увеличават значително участието — от средни 30-40% до над 70%.
Заключение
Общото събрание е демократичното сърце на всяка етажна собственост. Неговото правилно организиране, с пълно спазване на законовите правила, осигурява валидността на решенията и поддържа доверието на собствениците.
Искате да организирате ефективни и прозрачни събрания? Опитайте Domera безплатно — пълна платформа за управление на етажна собственост в България.