Kratkoročni Najam u Zgradi: Što Kažu Nova Pravila 2025

Kratkoročni najam stanova preko platformi kao što su Airbnb i Booking postao je ozbiljan problem za mnoge stambene zgrade u Hrvatskoj. Stalni dolazak i odlazak gostiju, buka, prljavština na zajedničkim prostorima i sigurnosna pitanja stvarali su tenzije među suvlasnicima.

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24), koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., donosi stroga nova pravila za kratkoročni najam u stambenim zgradama. U ovom članku ćemo objasniti što se promijenilo i što to znači za vlasnike, suvlasnike i upravitelje.

Što je Kratkoročni Najam

Prema novom Zakonu, kratkoročni najam podrazumijeva iznajmljivanje stanova na kraće vremenske razdoblja — najčešće noćenja, dane ili tjedne. Ovo uključuje:

• Airbnb, Booking i slične platforme
• Iznajmljivanje turistima
• Iznajmljivanje gostima za kraće boravke
• Najam za više osoba (najmanje 5 punoljetnih rodbinski nepovezanih osoba)

Glavna Promjena: Suglasnost 2/3 Suvlasnika

Najveća promjena novog Zakona je da je sada obvezna suglasnost 2/3 suvlasnika (66%) da bi se stan mogao koristiti za kratkoročni najam.

Ovo je značajno smanjenje u odnosu na ranije planirano 80%, ali i dalje predstavlja ozbiljnu prepreku za nove najmodavce.

Tko Mora Dati Suglasnost

Suglasnost moraju dati suvlasnici koji predstavljaju najmanje 2/3 suvlasničkih udjela u zgradi. Pažnja: ovo je izračun prema suvlasničkim udjelima, ne prema broju stanova.

Primjer: U zgradi s 10 stanova, ako svaki stan ima jednake udjele od 10%, potrebno je 7 od 10 vlasnika koji ZA glasuju (jer 7 × 10% = 70% > 66%).

Suglasnost Neposrednih Susjeda

Dodatno, potrebna je i suglasnost neposrednih susjeda stana koji se planira koristiti za kratkoročni najam. Ovo znači:

• Susjedi iznad i ispod stana
• Susjedi lijevo i desno
• U nekim slučajevima, susjedi sa istog kata

Rok za Postojeće Najmodavce

Što ako već iznajmljujete stan preko Airbnba? Imate prijelazno razdoblje:

• Postojeći vlasnici koji već iznajmljuju stanove imaju 5 godina od stupanja Zakona na snagu
• Krajnji rok: 31. prosinca 2029.
• Do tog datuma morate pribaviti potrebne suglasnosti
• Ako ne pribavite, nakon roka morate prestati s kratkoročnim najmom

Važno: Ako sada počinjete s kratkoročnim najmom (nakon 1. siječnja 2025.), morate odmah imati suglasnosti. Nema prijelaznog razdoblja za nove najmodavce.

Veća Pričuva za Stanove u Kratkoročnom Najmu

Novi Zakon dopušta da se za stanove koji se koriste za kratkoročni najam ili najam za više osoba odredi dvostruko viša pričuva.

Zašto?

• Ovi stanovi više opterećuju zajedničke prostore (česte šetnje gostiju)
• Generiraju veći promet u zgradi
• Često imaju veću potrošnju zajedničke vode i struje
• Češće zahtijevaju čišćenje zajedničkih prostora

Kako se Određuje

Ova viša pričuva mora se odrediti međuvlasničkim ugovorom. Suvlasnici mogu odlučiti:

• Koliko viša pričuva (do dvostruke)
• Kako se prikuplja
• Tko je odgovoran za prijavu kratkoročnog najma

Praktičan Primjer

Zgrada s minimalnom pričuvom 0,40 €/m²:

• Stan od 60 m² koji se koristi za standardno stanovanje: 24 €/mjesec
• Isti stan u kratkoročnom najmu: do 48 €/mjesec

Razlika od 24 € doprinosi održavanju dodatno opterećenih zajedničkih prostora.

Tihe Djelatnosti s Bukom

Slično pravilo vrijedi i za tihe djelatnosti koje stvaraju buku ili vibracije:

• Studio za jogu/fitnes
• Mali servis
• Glazbeni studio
• Drugi obrti koji generiraju buku

I za njih je potrebna suglasnost 2/3 suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda.

Što Mogu Učiniti Suvlasnici

Ako se Protive Kratkoročnom Najmu u Zgradi

Imate jake alate na raspolaganju:

1. Tražite saziv skupštine (možete to učiniti ako predstavljate najmanje 1/4 udjela)
2. Predložite zabranu kratkoročnog najma za nove vlasnike
3. Tražite od upravitelja da prati postojeće najmodavce
4. Podnesite prijavu komunalnom redaru ako sumnjate na prekršaje

Ako Želite Iznajmljivati

1. Provjerite stav suvlasnika prije nego što počnete
2. Saznajte koliko vam je potrebno suglasnosti
3. Razgovarajte s neposrednim susjedima prvo
4. Sazovite skupštinu sa zahtjevom u dnevnom redu
5. Pripremite argumente zašto vaš najam neće smetati

Uloga Upravitelja Zgrade

Kao upravitelj, imate važne nove obveze:

1. Pratite Status Stanova

Morate znati koji se stanovi koriste za:

• Standardno stanovanje
• Kratkoročni najam
• Najam za više osoba
• Tihe djelatnosti

2. Provjerite Suglasnosti

Za svaki stan u kratkoročnom najmu, morate imati dokaz suglasnosti suvlasnika. Bez toga, najam je nezakonit.

3. Primijenite Veću Pričuvu

Ako međuvlasnički ugovor predviđa veću pričuvu za kratkoročni najam, morate je primijeniti.

4. Prijavite Kršenja

Ako otkrijete da netko nezakonito iznajmljuje stan bez suglasnosti, vaša je obveza:

• Upozoriti vlasnika
• Tražiti da prestane s nezakonitom djelatnošću
• Po potrebi, prijaviti komunalnom redaru

Kazne

Novi Zakon donosi stroge kazne za prekršaje vezane uz kratkoročni najam:

• 400 do 10.000 € za suvlasnike koji nezakonito iznajmljuju
• 700 do 5.500 € za upravitelje koji ne prate situaciju
• 5.500 do 10.000 € za one koji izvode nezakonite radove

Komunalni redari imaju ovlasti za nadzor i podnošenje optužnih prijedloga.

Praktičan Plan Djelovanja

Za Suvlasnike

1. Provjerite što piše u međuvlasničkom ugovoru o kratkoročnom najmu
2. Razgovarajte sa susjedima o njihovim stavovima
3. Pratite tko iznajmljuje preko Airbnba u vašoj zgradi
4. Sudjelujte u skupštinama i izrazite svoje mišljenje
5. Glasujte kada se postavi pitanje kratkoročnog najma

Za Upravitelje

1. Pripremite popis svih stanova s napomenom o tome kako se koriste
2. Provjerite suglasnosti za postojeće najmodavce
3. Obavijestite vlasnike o novim pravilima
4. Predložite ažuriranje međuvlasničkog ugovora ako treba
5. Pratite nove zahtjeve za kratkoročni najam

Kako Vam Pomaže Digitalna Platforma

Praćenje statusa stanova i suglasnosti može biti složeno bez pravih alata. Platforma kao Domera olakšava:

• Centralizirano praćenje statusa svakog stana
• Pohrana suglasnosti i ostalih dokumenata
• Digitalno glasovanje za nove zahtjeve kratkoročnog najma
• Automatski izračun veće pričuve za relevantne stanove
• Komunikacija sa svim suvlasnicima jednim klikom

Zaključak

Nova pravila za kratkoročni najam su velika promjena za mnoge stambene zgrade u Hrvatskoj. Cilj je uravnotežiti prava vlasnika koji žele iznajmljivati i kvalitetu života suvlasnika koji žele mirno stanovanje.

Bez obzira jeste li suvlasnik koji se protivi kratkoročnom najmu ili vlasnik koji želi iznajmljivati, informirajte se o svojim pravima i obvezama prema novom Zakonu. Suradnja i transparentnost su ključ za rješavanje ovih osjetljivih pitanja.

---

Pratite status stanova i upravljajte suglasnostima s Domerom. Potpuno usklađen s novim hrvatskim Zakonom o upravljanju zgradama. Besplatno za zgrade do 6 stanova.