Novi Zakon o Upravljanju i Održavanju Zgrada 2025: Što Trebate Znati

1. siječnja 2025. stupio je na snagu novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) koji je donio značajne promjene u načinu na koji se upravlja stambenim zgradama u Hrvatskoj. Ako ste upravitelj zgrade ili predstavnik suvlasnika, ovo su promjene koje morate znati.

U ovom članku ćemo proći kroz najvažnije novosti, što one znače za vas u praksi i koje su nove kazne za nepoštivanje Zakona.

Zašto je Donesen Novi Zakon

Stari propisi o upravljanju zgradama bili su zastarjeli i nisu odgovarali modernim potrebama. Novi Zakon ima nekoliko ciljeva:

• Sustavno podizanje kvalitete stanovanja
• Bolje održavanje stambenog fonda
• Jasnije definiranje uloga upravitelja i predstavnika suvlasnika
• Veća transparentnost u financijskom poslovanju
• Učinkovitije donošenje odluka u zgradama

Ključne Novosti

1. Zajednica Suvlasnika Postaje Pravna Osoba

Najveća promjena je uvođenje zajednice suvlasnika kao nove pravne osobe. Što to znači?

• Zgrada dobiva vlastiti OIB
• Upisuje se u Registar zajednica suvlasnika
• Može imati vlastiti bankovni račun
• Može sklapati ugovore s dobavljačima u svoje ime
• Može biti stranka u sudskim postupcima

U praksi: Više se ne radi o "neformalnoj skupini" suvlasnika — vaša zgrada je sada službena pravna osoba s jasnim pravima i obvezama.

2. Nova Pravila za Postotke Suvlasnika

Promijenjeni su postoci suvlasnika potrebni za različite vrste odluka:

Vrsta odluke	Stari postotak	Novi postotak
Redovno upravljanje (npr. izbor upravitelja)	preko 50%	preko 50%
Investicijsko održavanje (velika ulaganja)	100%	80%
Kratkoročni najam (Airbnb, Booking)	n/a	66% (2/3)
Tihe djelatnosti koje stvaraju buku	n/a	66% (2/3)

Velika promjena: Investicijska ulaganja sada zahtijevaju samo 80%, što olakšava donošenje odluka o velikim radovima.

3. Minimalni Iznos Pričuve

Novi Zakon uvodi minimalni iznos pričuve vezan uz etalonsku cijenu građenja, koja se javno objavljuje. Trenutni minimum je 0,36 eura po m² mjesečno.

Primjer: Stan od 70 m² mora plaćati minimalno 25,20 € mjesečne pričuve.

Suvlasnici mogu odrediti i veći iznos, ali ne mogu ići ispod minimuma.

4. Obveza Imenovanja Upravitelja

Sve višestambene zgrade (najmanje 4 stana) i stambeno-poslovne zgrade (najmanje 3 stana i 1 poslovni prostor) moraju imati upravitelja.

Ako suvlasnici ne izaberu upravitelja u roku od 6 mjeseci, gradonačelnik ili općinski načelnik će imenovati prinudnog upravitelja rješenjem.

5. Registar Upravitelja Zgrada

Uveden je Registar upravitelja zgrada u koji se moraju upisati svi upravitelji. Ovo donosi:

• Veću profesionalnost u struci
• Bolju kontrolu nad upraviteljima
• Lakše praćenje rada upravitelja
• Jasnije odgovornosti

6. Posebna Pravila za Kratkoročni Najam

Stanovi za kratkoročni najam (Airbnb, Booking) imaju nova pravila:

• Suglasnost 2/3 suvlasnika je obvezna od 1. siječnja 2025.
• Postojeći najmodavci imaju 5 godina (do 31. prosinca 2029.) da pribave suglasnost
• Pričuva za takve stanove može biti dvostruko viša od redovne
• Potrebna je i suglasnost neposrednih susjeda

7. Zabrana Klima Uređaja na Pročeljima

Novi Zakon zabranjuje ugradnju klima uređaja na pročeljima zgrada koje gledaju na ulice i trgove. Ovo se odnosi na nove ugradnje — postojeći uređaji ostaju.

8. Kućni Red

Sve zgrade moraju imati kućni red i suvlasnici su ga obvezni poštivati. Komunalni redari dobivaju ovlasti da nadziru poštivanje kućnog reda.

Nove Kazne

Novi Zakon donosi stroge kazne za nepoštivanje obveza:

Kazne za Upravitelje

• 700 do 5.500 € za neispunjavanje zakonskih obveza upravitelja
• Npr. nepodnošenje zahtjeva za upis u Registar zajednica suvlasnika

Kazne za Suvlasnike

• 400 do 10.000 € za prekršaje suvlasnika
• Npr. ometanje radova obnove, nezakonita ugradnja klima na ulična pročelja

Kazne za Izvođače

• 5.500 do 10.000 € za izvođače nezakonitih radova
• Npr. zatvaranje balkona bez suglasnosti, ugradnja klima na ulična pročelja

Što Znači Sve Ovo za Upravitelje

Ako ste upravitelj zgrade, evo vašeg plana akcije:

1. Provjerite Trenutnu Pričuvu

Provjerite jesu li trenutni iznosi pričuve iznad minimuma 0,36 €/m². Ako nisu, pripremite prijedlog povećanja za sljedeću skupštinu suvlasnika.

2. Upišite Zajednicu Suvlasnika u Registar

Vi kao upravitelj morate podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika. Bez toga, kazne mogu biti značajne.

3. Provjerite Status Kratkoročnih Najmodavaca

Ako u zgradi ima Airbnb stanova, provjerite imaju li potrebne suglasnosti. Postojeći su sigurni do 2029., ali novi moraju imati suglasnost odmah.

4. Donesite Kućni Red

Ako vaša zgrada nema kućni red, predložite ga na sljedećoj skupštini.

5. Pripremite Program Upravljanja Zgradom

Novi Zakon naglašava ulogu Programa upravljanja zgradom koji predviđa rokove popravaka i zamjena dotrajalih dijelova.

Sufinanciranje Ugradnje Dizala

Jedna od pozitivnih novosti je da država osigurava sredstva za sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade:

• 5 milijuna eura za 2025.
• 5 milijuna eura za 2026.
• Prvi javni pozivi očekuju se u ožujku 2026.

Ovo je odlična prilika za starije zgrade da poboljšaju pristupačnost, posebno za starije osobe i osobe s poteškoćama u kretanju.

Što Donosi Budućnost

Novi Zakon je samo prvi korak prema modernizaciji upravljanja zgradama u Hrvatskoj. U sljedećim godinama očekuju se:

• Digitalizacija procesa upravljanja
• Energetska obnova zgrada
• Bolja zaštita od potresa i požara
• Veće mogućnosti financiranja obnove

Kako se Uskladiti s Novim Zakonom

Usklađivanje s novim Zakonom može se činiti složenim, ali postoje alati koji vam pomažu. Domera je platforma za upravljanje stambenim zgradama koja:

• Automatski izračunava pričuvu prema novim minimalnim iznosima
• Olakšava komunikaciju sa suvlasnicima
• Omogućuje digitalno glasanje na skupštinama prema novim postocima
• Vodi urednu evidenciju financijskih podataka
• Generira izvještaje za godišnju skupštinu suvlasnika

Sve to u skladu s novim Zakonom i potpuno na hrvatskom jeziku.

Zaključak

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi velike promjene koje će dugoročno poboljšati kvalitetu stanovanja u Hrvatskoj. Iako su nove obveze i kazne stroge, cilj je profesionalizirati upravljanje zgradama i zaštititi vrijednost imovine svih suvlasnika.

Ako ste upravitelj, ne čekajte da vas preteknu kazne. Ako ste suvlasnik, informirajte se o svojim pravima i obvezama. Suradnja i transparentnost su ključ uspješnog upravljanja zgradom.

---

Trebate pomoć u prilagodbi novom Zakonu? Domera je u potpunosti usklađen s novim hrvatskim Zakonom i pomaže upraviteljima zgrada da automatiziraju sve aspekte upravljanja. Besplatno za zgrade do 6 stanova.